Des conseils avec Century 21 : Comment renégocier son crédit immobilier.

Historique ! Jamais, depuis plus de dix ans, les taux d'emprunt immobilier n'ont été si bas. Les taux de la Banque centrale européenne, au plancher, et la confiance des marchés dans la dette de l'Etat français y sont pour beaucoup. C'est donc le moment idéal, pour ceux qui ont contracté un prêt récemment, de renégocier leur crédit. Renégocier ? "Le terme est inexact, juge Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Cela signifierait que l'on demande à sa propre banque de faire baisser le taux d'emprunt. Or la plupart s'y refusent, afin de ne pas avoir à enregistrer une perte. En revanche, le rachat de prêt, via un autre établissement, est aujourd'hui très en vogue."

Prenez Cécile : cette cadre de 42 ans a demandé à sa propre banque de revoir son crédit à la baisse. Refus catégorique. Mais, à peine franchi le seuil de l'agence d'un établissement concurrent, elle s'est vu dérouler le tapis rouge. En lieu et place de son prêt à 4,8% sur dix-sept ans, contracté pour acheter une maison en proche banlieue parisienne, elle est ressortie avec un crédit à un taux fixe de 2,35%, sur trois ans, puis à un taux variable capé à 1% (soit au maximum 3,35%) sur sept ans. Au total, son gain se monte, dans le cas le plus défavorable - en comptant un taux de 3,35% pendant les sept dernières années - à plus de 20 000 euros ! De quoi faire quelques emplettes...  

En douze ans, les taux d'emprunt ont baissé de près de 2,5%  

Comment profiter de l'aubaine ? Deux possibilités : faire soi-même le tour des banques - cette démarche peut d'autant mieux fonctionner que ces dernières ont besoin, en ce moment, d'attirer de nouveaux clients - ou avoir recours à un courtier, qui mettra en concurrence les différents établissements financiers. 

L'économie, au total, peut être très substantielle

"A l'heure actuelle, près de la moitié des demandes que nous traitons concernent des rachats de crédit", indique Ari Bitton, président d'AB Courtage. Pour réaliser l'opération, il faut compter environ deux mois. Et pour que le rachat soit intéressant, il faut remplir un certain nombre de critères. "Compte tenu des pénalités de départ et des autres frais afférents, qui se montent environ entre 4 et 6% du prêt, il ne suffit pas que le taux soit inférieur au taux initial pour que le jeu en vaille la chandelle", prévient Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis.com.  

En pratique, trois conditions doivent être réunies : se trouver dans le premier tiers de l'emprunt (le moment où l'on paie les intérêts) ; que le restant du capital dû s'élève au moins à 100 000 euros ; enfin, que la différence entre l'ancien et le nouveau taux dépasse au minimum 0,80%. Concrètement, ce dernier point concerne tous ceux qui ont acheté entre 2006 et 2009, ou entre 2011 et le tout début de 2012. "Le mieux est bien sûr de respecter les trois critères, commente Ari Bitton, mais deux peuvent parfois suffire."  

L'économie, au total, peut être très substantielle. Ainsi, selon une simulation de la Cafpi, un emprunteur ayant souscrit, en décembre 2011, un prêt de 200 000 euros sur vingt ans, à 4,15%, avec un capital restant dû de 193 000 euros, pourra racheter aujourd'hui son crédit à 3,15%. Soit une économie de 12 647 euros s'il veut garder la même durée de remboursement, et de 17 008 euros s'il préfère conserver la même mensualité (qu'il aura ainsi fini de rembourser quatorze mois plus tôt). A moins, bien sûr, qu'il ne préfère en profiter pour augmenter sa capacité d'emprunt, pour refaire sa toiture ou agrandir sa cuisine...